盐城楼市，进入市场理智期！

盐城辉少

从黄金十年的野蛮生长，到白银时代的两极分化，再到当前的扑朔迷离，地产行业已经发生了翻天覆地的变化。

但谁也没想到，“金九银十”前夕，楼市调控升级会来得那么迅速而猛烈！

就和最近的天气一样，盐城的楼市也有点凉。

当地产花式广告狂轰乱炸朋友圈时，特价房层出不穷，不少人都问：盐城楼市，已经横盘了吗？

NO.1 | 壹

我们先来看一下盐城楼市最近的一些数据。

2021年第一季度，新房市场继续火热，量价齐升，4月受备案价政策影响成交量减少，直到6月有所恢复，但和第一季度仍然有所差距。
而7月份的成交量仅是6月份的一半不到，几乎是直线式下滑。
进入8月份，前几周的情况依然不容乐观。

8月的前三周新房成交套数都在300套左右，累计才935套，目前8月还剩最后一周，最终整月的成交数据大概也在1200套左右，情况比7月份稍微好点。同样，二手房的成交情况也很惨淡。
金九银十即将到来，相较于7、8月的传统淡季，到时候成交量也将迎来周期性的上涨。

NO.2 | 贰

那么，盐城楼市是又横盘了吗？

我们从3个方面来看看这个问题：

市场是否火热很大程度上是由供求决定的，供小于求，为卖方市场，主动权由卖方决定；反之，由买方掌握主动权。

显然，当下的盐城供远大于求，正处于买方市场。

截至2021年8月初，新房住宅的库存量为18876套，达到近一年来的最大值。

二手房的情况更严峻，据贝壳找房显示，盐城真实在售二手房19742套。

供大于求，价格也自然下降，据冰山指数最新一期100城房价涨幅数据显示，盐城挂牌均价跌幅0.6%，从15731元/㎡下降到15634元/㎡。

新房加上二手房，盐城目前仅是在售的房源就有近4万套，这是一个相当可怕的数字。

再加上一堆还没有入市的、刚出让的地块，这个数字还将进一步扩大，而且接下来上市的楼盘，地价都不低，去化难度只会更大。

另一方面，贷款利率进一步上升，买房门槛提高成必然。

8月20日，中国人民银行公布的最新LPR利率，其中1年期LPR3.85%，5年期以上LPR为4.65%，这是LPR连续第16个月保持不变.

然而，多家银行房贷利率却普遍有所增涨，首套利率最高跳涨至5.7%，二套房利率最高跳涨至5.80%。从贷款利率的上浮来看，买房贷款门槛进一步拉高，未来利率全线上调或成趋势。

这就表明，无论房价怎么变化，买房成本上升已是必然，刚需买房越来越难，投资客也变得谨慎。

最后说说政策。平均一天发布一条房地产调控政策信息，这是今年以来中国楼市的现状。

据中原地产研究院统计，上半年全国各地房地产调控次数超过234次，平均一天发布1.3条楼市调控政策，月均出台房地产紧缩政策明显超过去两年平均水平。

从房价到地价，各地的调控各不相同却又大相径庭。严格按照“稳房价、稳地价、稳预期”的目标来进行。

4月，“限房价、限地价”开始，盐城正式进入房地产调控大军，“新房开展备案工作”、“规范二手房住宅住房挂牌价格”等政策陆续出台，通过限地价、限房价等方面切实开展调控，努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标，坚决“房住不炒”大基调。
针对学区房的政策，力度之大前所未有。最具代表性的就是深圳，推行大学区招生和建立教师轮转制度。
这两个点，招招打中学区房的命门。

近期，盐城也发布了第一批交流轮岗教师名单，涉及盐城市第一小学、串场河小学、聚亨路小学、盐渎实验学校四所学校，轮岗人员涉及中层干部，其他骨干教师、无“校籍管理”名师。

学区房“危矣”！

所以，无论是新房还是二手房，盐城楼市短期内有大起色，是不太可能的。从下半年开始，盐城楼市的主基调，就是横盘。

NO.3 | 叁

而普通人买房，又该怎么买呢？

库存不断增加，去化越来越惨淡。为了应对横盘带来的影响，开发商采取了两个措施：一是上分销；二是降价促销。

市场下行，购房者观望情绪严重，于是，开发商纷纷启动全民营销或分销，欲通过多渠道助力销售。

但，羊毛出在羊身上。

分销就意味着开发商需要付佣金给分销商，而这钱由谁出，不言而喻。

另一方面，很多开发商也采取了“降价”、“特价房”等一系列措施，但这些房源大多位于底/顶层，楼层问题是个硬伤。

购房者该如何应对接下来的楼市：

刚需买房，永远是这一秒比下一秒好，能上车就及早上车，毕竟是用来住的。其他买房者就只能说谨慎