《盐城市物业管理条例（草案）》征求意见

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“物业咨询服务平台”主要面向市物业管理行业协会会员企业托管项目的广大业主提供服务。业主可通过“盐城物协”微信公众号或市物业管理行业协会网站一键登录“物业咨询服务平台”，咨询各类物业问题，发送文字、图片方式均可。长按识别下方二维码进入服务平台： 《盐城市物业管理条例（草案）》已于2022年7月1日经市九届人大常委会第四次会议初次审议，将提请10月份召开的市九届人大常委会第六次会议第二次审议。为了提高立法质量，现将法规草案及说明全文公布，欢迎广大市民和社会各界自即日起至8月31日，以书面形式提出修改意见和建议。邮寄地址：盐城市人大常委会法工委（世纪大道21号），邮编224005联系电话：86661366传 真：88191304电子邮箱：ycrdfgw@sina.com 盐城市人大常委会办公室2022年7月5日    盐城市物业管理条例（草案） 目 录第一章 总则第二章 物业管理区域第三章 业主和业主大会第四章 物业管理和物业服务第五章 物业的使用和维护第六章 法律责任第七章 附则第一章　总则第一条 【立法依据】为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐文明社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条 【适用范围】本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。本条例所称物业管理，是指物业管理区域内的业主通过选聘物业服务人或者业主自行对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。本条例所称业主，是指房屋所有权人。本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。第三条 【总体任务】市、县（市、区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务人负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，促进互联网、物联网、人工智能等科技手段在物业管理和服务中的应用，提高物业管理和服务水平。第四条 【工作原则】物业管理遵循党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合的原则。业主委员会、具备条件的物业服务人应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。第五条 【物业管理部门职责】市、县（市、区）地方人民政府住房和城乡建设行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）负责物业管理活动的有关政策研究，建立完善专业化、社会化、市场化和法治化的物业管理机制；（二）指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会筹建、换届、备案工作，建立日常培训和业务指导机制；（三）指导和监督物业服务人履行法定义务；（四）定期开展行业信用评价并作为分级分类监管依据，综合运用信用约束、信用承诺、信用审查、信用报告等行政监管手段，构建以信用为基础的物业服务行业事中事后监管体系；（五）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本；（六）负责前期物业招投标管理工作，指导选聘物业服务人，指导、监督物业服务人交接、物业承接查验和物业服务人履约，并负责有关的备案工作；（七）组织开展物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训；（八）指导和监督住宅专项维修资金的筹集和使用工作；（九）建立和优化物业管理公共服务平台，为业主开展决策投票、物业服务招投标、物业管理信息公开公示、物业服务投诉等活动提供便利条件，探索建立物业服务质量监督机制；（十）法律、法规规定的其他职责。第结合。支持有条件的物业服务人为业主提供家政、购物等服务，为老年人开展助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医等养老服务。物业服务人可以按照有关规定享受相应优惠扶持政策。第二章　物业管理区域第十一条 【物业管理区域划分】物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，结合物业共用设施设备、社区建设等因素、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分等情况，依法经所涉及的物业管理区域的业主大会表决通过后，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）予以调整并公告。第十三条 【建设单位的明示义务】新建物业出售时，建设单位应当将物业管理区域内的以下信息在商品房买卖合同中明示：（一）物业管理区域的四至范围说明及附图；（二）公共场所、公共绿地、依法配建的人民防空工程的面积和位置；（三）车位、车库的数量、性质和位置；（四）地下室、底层架空层、天台的面积及权属；（五）物业服务办公用房和业主委员会用房的面积和位置；（六）共用设施设备名称及权属；（七）法律、法规规定的其他需要明示的信息。第三章　业主和业主大会第十四条 【业主权利】在物业管理活动中，业主享有下列权利：（一）接受物业服务人按照物业服务合同约定提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会、物业管理委员会的工作；（七）监督物业服务人履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备、相关场地使用及收益情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位和共用设施设备住宅专项维修资金的管理和使用；（十）监督人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金的使用情况；（十一）法律、法规规定的其他权利。第十五条 【业主义务】在物业管理活动中，业主履行下列义务：（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照相关规定交纳住宅专项维修资金；（五）按照约定支付物业费、车位（库）租金、汽车停放费等；（六）配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；（七）法律、法规规定的其他义务。第十六条 【首次业主大会筹备程序】物业管理区域首批业主入住超过两年，且具备成立业主大会条件的住宅小区，建设单位和业主均未提出筹备业主大会书面申请的，所在社区居（村）民委员会应当主动征求建设单位和业主的意见，建设单位或者十人以上的业主同意公开提出申请的，社区居（村）民委员会应当予以书面记录并由建设单位或者业主签章确认，提交所在街道办事处（镇人民政府）。建设单位未按要求及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期改正。与建设单位联系有困难，或者建设单位逾期未改正的，街道办事处（镇人民政府）可以要求规划部门、不动产登记机构、前期物业服务企业等单位提供，相关部门和单位应当予以协助。街道办事处（镇人民政府）应当在收到符合条件的筹备业主大会书面申请或本条第一款规定的书面记录后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。第十七条 【首次业主大会筹备组】首次业主大会筹备组由十一名成员组成，其中业主代表七名、街道办事处（镇人民政府）代表一名、社区居（村）民委员会代表一名、辖区公安派出所代表一名、建设单位代表一名，筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。首次业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。第十八条 【公共收益资金代管】业主大会会议审议并表决的业主大会议事规则，可以对公共收益资金的第三方代管主体、代管账户、代管权限等事项作出规定，并由选举产生的业主委员会与代管主体签订代管协议。违反代管协议造成业主财产损失的，依法承担相应的民事责任。第十九条 【物业管理委员会】首次业主大会筹备组未能按期召开会议并成立业主大会的，所在街道办事处（镇人民政府）应当予以指导，社区居（村）民委员会应当予以协助。经街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的，街道办事处（镇人民政府）应当组织成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会作出可能增加业主义务或者减损业主权益的决定的，应当征求全体业主意见，依法形成业主共同决定。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，所在县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。物业管理委员会应当持续推进业主大会会议筹备和召开。首次业主大会成立之日，物业管理委员会自行解散。第二十条 【业主大会的信息送达规范】首次业主大会筹备组或者负责组织会议的业主委员会、物业管理委员会，应当在业主大会会议召开十五日前，将会议通知、议题内容、表决事项、投票权数、表决规则等信息送达全体业主。前款规定的送达，可以采取当面送交并签收、挂号邮寄、电子邮件、手机短信、通用社交软件信息等方式，并应当在小区显著位置和物业管理公共服务平台同步公告。采用书面征求意见的形式召开业主大会的，投票表决意见应当由业主本人签名。利用物业管理公共服务平台或其他电子平台组织投票表决的，首次业主大会筹备组或者负责组织会议的业主委员会、物业管理委员会，应当核验电子平台设置的投票权人身份验证规则，确保与投票权人本人吻合。投票权人应当谨慎保管个人身份验证信息和电子平台终端设备，使用经过验证的投票权人身份在电子平台进行表决的行为，视为投票权人本人行为。第二十一条 【业主小组和业主代表】以幢、单元为单位成立业主小组的，本幢、本单元范围内有关物业管理的公共事务由业主小组成员共同决定，业主小组推选的业主代表负责联络和主持。业主小组作出的决定不得违反管理规约和业主大会、业主委员会依法作出的决定。业主代表受委托参加业主代表大会的，应当事先征求委托人对于公共事务的书面表决意见，并在参加会议时向业主代表大会提交。第二十二条 【业主大会决定程序违法的救济】业主或者其他利害关系人认为业主大会作出的决定违反法定程序的，可以向所在的街道办事处（镇人民政府）提出异议，街道办事处（镇人民政府）应当及时核查。经核查确实违反法定程序并且可能影响表决结果的，应当要求业主大会和业主委员会暂缓执行原决定，责令其限期纠正，并向全体业主公告。纠正情况经街道办事处（镇人民政府）核实确认，区分情况决定继续执行或者撤销原决定，并向全体业主公告。第二十三条 【业委会的选举和调整】业主委员会成员应当由履行业主义务，热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力的业主担任。业主委员会选举前，物业所在地的社区居（村）民委员会应当按照统一标准对业主委员会成员候选人的任职资格进行客观考察，考察情况及时反馈给业主大会供选举时参考。业主委员会候选人任职资格考察标准由市物业管理行政主管部门制定。倡导中国共产党党员、人大代表、政协委员、公职人员、社区居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等专业知识的人员参选业主委员会成员。业主委员会不能正常开展工作的，物业所在地的街道办事处（镇人民政府）应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。第二十四条 【对业委会成员个人的保护】业主委员会成员合法的私有财产和人格尊严受法律保护。业主或者其他利害关系人对业主委员会履行职责有意见、建议的，应当通过合法、合理的渠道和方式提出。禁止用任何方法对业主委员会成员进行侮辱、诽谤和诬告陷害。第二十五条 【业委会的职责】业主委员会是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，对全体业主负责，接受业主监督，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，定期向业主大会报告物业管理实施情况、业主委员会工作情况、财务收支情况等，相关情况应当报送社区居（村）民委员会；（二）根据业主大会决定，与选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（三）督促业主按照规定或者约定支付物业费等相关费用；（四）拟订业主共有部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并报业主大会决定，监督物业服务人对业主共有部分的经营和使用情况；（五）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务，依法组织和监督维修资金的使用；（六）制定档案和印章管理制度，制作和妥善保管会议记录、共有部分档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件，并建立相关档案；（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施；（八）协助街道办事处（镇人民政府）调解处理物业矛盾纠纷；（九）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。第二十六条 【召开业主大会临时会议的情形】有下列情形之一，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主书面提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；（四）法律、法规、业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。按照前款第（一）项规定召开业主大会临时会议的，业主委员会应当核实提议业主的身份和所占比例。第二十七条 【业委会的决定权】经业主大会授权，业主委员会可以对下列事项作出决定：（一）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车；（二）对物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车收取汽车停放费；（三）利用业主共有部分从事广告等经营性活动；（四）公共收益的使用；（五）业主委员会委员有《业主大会和业主委员会指导规则》规定的不宜继续担任的相关情形，经业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，决定终止其委员资格；（六）法律、法规规定的可以由业主大会授权业主委员会决定的其他事项。依法应由全体业主共同决定的事项，业主委员会不得代为作出决定。其他可能对业主权利、义务产生负面影响的事项，未经业主大会授权，业主委员会不得擅自作出决定。第二十八条 【业委会作出决定的程序、违法决定的救济】业主委员会在决定物业管理有关事项前，应当公开征求业主意见，并报告社区党组织和居（村）民委员会。业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告知社区居（村）民委员会。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十九条 【业委会的公示义务】业主委员会应当在物业管理区域内显著位置和物业管理公共服务平台公示下列信息：（一）业主委员会成员和专职、兼职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；（二）业主大会议事规则、业主委员会工作规则、管理规约和物业服务合同；（三）业主大会、业主委员会的决定；（四）专项维修资金的筹集、使用情况；（五）占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位处置情况；（六）业主大会决定由业主委员会管理公共收益的收支情况；（七）业主大会、业主委员会工作经费的预算、结算情况；（八）法律、法规规定的其他信息。前款第五项、第七项应当每年至少公告一次，第六项应当每半年公告一次；其他事项应当常年公告并及时更新。业主委员会可以委托物业服务人协助公示信息。第三十条 【业委会成员的禁止性行为规范】业主委员会成员不得有下列行为：（一）拒不执行业主大会决定；（二）未经业主大会授权，擅自决定可能减损业主权利或增加业主义务的事项；（三）违反规定使用或者转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章；（四）挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；（五）利用业主委员会成员身份索取、收受回扣，少交或者不交物业费、停车费等相关费用，向利害关系人销售商品、承揽业务，或者获取其他不正当利益；（六）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动，损害业主利益；（七）法律、法规禁止的其他行为。第四章　物业管理和物业服务第三十一条 【物业服务人的资格条件和全面义务】物业服务企业应当具有独立法人资格，拥有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力，并按照规定在承接项目前，将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和电梯安全管理人员相关信息书面告知项目所在地物业管理主管部门。物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。物业服务人应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及有关物业服务行业技术标准提供专业化服务。物业服务人应当建立业主意见、建议和投诉、举报受理机制，及时处理并反馈处理结果。物业服务人应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务人未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十二条 【前期物业管理】新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十三条 【物业承接查验的原则】物业服务人承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观、全面、权责分明以及保护业主共有财产的原则，并主动接受县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）的监管。第三十四条 【现场查验全过程记录要求】物业承接查验活动中，现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，并形成书面记录和包括现场查验全过程记录影像在内的佐证资料。影像佐证资料应当与书面记录中的查验时间、查验人员、项目地点、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容相对应，供业主需要时查询。影像佐证资料应当在办理物业交接备案手续时一并提交备案。现场查验全过程记录规范由市物业管理行政主管部门制定。第三十五条 【公共物业质量责任界定】物业经查验、交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，由建设单位承担责任；因物业服务人维护管理不当致使物业共用部位、共用设施设备损坏或者灭失的，由物业服务人承担责任。物业承接查验档案属于全体业主所有。因物业共用部位、共用设施设备缺陷问题，业主需要查询承接查验书面记录及佐证资料的，物业服务人应当如实提供；因佐证资料缺失或内容缺陷致使无法认定质量责任主体的，物业服务人应当承担相应的法律责任。第三十六条 【前期物业终止后的物业承接查验】因前期物业服务合同终止，或者业主大会选聘新的物业服务人等情形，业主委员会与物业服务人之间，以及物业服务人之间需依法开展物业承接查验活动的，依照本条例第三十三条、第三十四条、第三十五条规定执行。第三十七条 【物业服务合同的内容】物业服务合同一般应当载明下列内容：（一）物业服务事项、服务费用标准及收取方式；（二）各分项服务事项的内容及服务质量要求；（三）物业服务质量的评定标准及方式；（四）物业服务用房的面积、位置、管理和使用要求；（五）物业承接查验要求；（六）利用共用部位和共用设施设备经营所得收益的核算和分配办法；（七）物业服务期限、违约责任和合同解除的条件；（八）与物业服务有关的其他事项。第三十八条 【物业费纠纷解决方式】业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业使用人未按时交纳的，物业服务人可以要求业主交纳；业主交纳物业费后可以按照约定向物业使用人追偿。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，或者以房屋质量缺陷为由拒绝交纳物业费。业主拖欠物业费的，业主委员会可以根据管理规约或者业主大会的决定，在物业管理区域内显著位置公示其欠费信息，但不得泄露其身份信息等个人隐私；物业服务人可以协商催交，协商不成的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。第三十九条 【物业服务质量评价机制】物业服务人应当按照物业服务合同约定的标准，做好物业管理区域内的各项服务工作。市、县（市、区）人民政府依法保障物业管理公共服务平台建设资金，市物业管理行政主管部门会同市发展和改革部门制定完善物业服务质量标准，并结合行业发展实际不断优化，依托互联网和大数据等技术探索建立物业服务质量评价机制，引导市场主体良性竞争，逐步提升行业整体服务水平。第四十条 【物业服务人的公示义务】物业服务人应当以合理方式在物业管理区域内显著位置和物业管理公共服务平台向全体业主公示下列信息：（一）物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话、各类违法违规行为的举报渠道；（二）物业管理区域的四至范围说明及附图；（三）公共场所、公共绿地的面积和位置；（四）地下室、底层架空层、天台的面积及权属；（五）物业服务办公用房和业主委员会用房的面积和位置；（六）共用设施设备名称及权属，物业承接查验情况；（七）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；（八）电梯、消防、监控安防等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等；（九）依法配建的人民防空工程的面积和位置，人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金的使用情况；（十）车位、车库的数量和位置及使用现状；（十一）需要占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，提请业主大会或者经授权的业主委员会作出决定的情况；（十二）业主交纳物业公共服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备的经营与收益情况；（十三）法律、法规规定的其他应当公示的信息。前款第一项中有关各类违法违规行为举报渠道的公示内容，由物业所在地的县（市、区）人民政府负责确定。本条第一款所列信息的公示方式、标准、期限、频次等具体要求由市物业管理行政主管部门规定。第四十一条 【物业服务人和业主的应急义务】突发事件应对期间，物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作；街道办事处（镇人民政府）应当指导物业服务人开展应对工作，并给予物资和资金支持；政府委托物业服务人承担公共服务事项的，应当支付相应费用。对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。第四十二条 【物业服务人的禁止性行为规范】物业服务人不得有下列行为：（一）未经业主大会同意提高物业服务收费标准；（二）擅自改变物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备的用途；（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；（四）擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权；（五）采取停止供电、供水、供热、供燃气、限制通行、限制使用电梯等损害业主合法权益的方式催交物业费；（六）挪用或者侵占维修资金、公共收益等业主共有财产；（七）出售、泄露或者非法使用业主、物业使用人信息；（八）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；（九）物业服务合同终止时，拒不退出物业管理区域或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；（十）其他违反法律、法规禁止性规定的行为。第四十三条 【解聘物业服务人】业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。第四十四条 【物业服务人退场监管】物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当加强对物业服务人交接工作的监管。被解聘的物业服务人拒不撤出物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期撤出，业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。第五章　物业使用与维护第四十五条 【约定利用共有部分进行经营的要求】业主大会成立前，需要利用共有部分进行经营的，应当在前期物业服务合同约定下列事项：（一）同意物业服务人用于经营的业主共有部分及场地范围；（二）不同类型、不同场地经营项目的利用要求和收费标准；（三）公共收益的财务管理要求、审计、公示及查询办法。未按照前款要求作出具体约定的，物业服务人不得将相关共有部分用于经营。业主大会成立后，业主大会和物业服务人可以对前款所列事项重新约定。第四十六条 【公共收益的管理要求】公共收益属于业主共有，物业服务人应当对其管理的公共收益单独建账，独立核算。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主书面提议对公共收益收支情况进行审计的，业主大会或者经业主大会授权的业主委员会可以决定委托有相应资质的第三方机构进行审计，物业服务人应当予以配合，审计所需费用从公共收益中列支，审计结果应当向全体业主公告。第四十七条 【停车资源优化配置】物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。鼓励和引导业主之间将闲置的车位、车库通过出售、出租等方式进行流转，或者通过错时使用、加装多层停车设备的方式进行互助合作，业主委员会和物业服务人应当提供必要的协助。占用业主共有的道路或者其他场地用于停车的，是否允许外来车辆临时停车、是否收费以及收益分配管理等事项，应当按照业主管理规约或物业服务合同的约定执行，管理规约或物业服务合同没有约定的，由业主共同决定。第四十八条 【普适性禁止性行为规范及执法主体】物业管理区域内禁止下列行为：（一）擅自改变物业的规划用途；（二）违法搭建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观；（三）违法开挖地下空间，擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积；（四）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构；（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）擅自变动排水设施，雨污混接、污水直排；（七）擅自占用、毁坏物业管理区域内的绿化用地，损坏物业管理区域内的绿化设施；（八）擅自改变人民防空工程主体结构、拆除防护设施，进行穿墙打孔等影响防护效能的改造和装修，堵塞或者截断人民防空工程的出入口、进排风竖井、进排水管道；（九）损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车通道、消防车登高场地、疏散通道、安全出口；（十）在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电；（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（十二）擅自摆摊设点、占道经营；（十三）任意弃置生活垃圾、建筑垃圾、露天焚烧落叶；（十四）违规储存爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质，违规燃放烟花爆竹；（十五）制造噪声干扰他人正常生活的；（十六）法律、法规禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，不得隐瞒、包庇违规行为，不得借此向违规行为人收取费用或获取其他不正当利益。违反本条第一款第一项、第二项、第三项规定的，由自然资源规划部门依法查处；违反第四项、第五项、第六项规定的，由住房和城乡建设主管部门依法查处；违反第七项规定的，由园林主管部门查处；违反第八项规定的，由人民防空主管部门依法查处；违反第九项、第十项规定的，由消防救援机构依法查处；违反第十一项、第十二项、第十三项规定的，由城市管理主管部门依法查处；违反第十四项、第十五项规定的，由公安机关依法查处。市、县（市、区）执法机构改革对相关事项作出调整的，按照调整后的职责规定执行。第四十九条 【装饰装修进出场规范】业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务人办理登记手续，签订住宅装饰装修服务协议。业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的，物业服务人可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。物业服务人不得违背业主意愿指定装饰装修施工单位、物料供应单位、物料搬运人员，不得无故阻挠装修施工人员、物料搬运人员进入物业管理区域。第五十条 【应急维修情形】物业保修期届满后，发生下列危及房屋安全的情形之一，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的，业主大会或者业主委员会可以申请使用建筑物及其附属设施的维修资金：（一）外墙、屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；（六）消防设施损坏，危及公共消防安全的；（七）其他危及房屋安全和人身、财产安全的紧急情况。第五十一条 【应急维修代修】发生危及房屋安全等紧急情况，业主委员会未按规定对住宅共用部位、共用设施设备实施维修和更新、改造的，县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门可以组织代修，尚未产生业主委员会的，由街道组织代为维修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账或者公有住房住宅专项维修资金中列支。第五十二条 【老旧小区长效管理资金】旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并依法经物业管理、规划、建设等行政主管部门批准，可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。第六章 法律责任第五十三条 【对建设单位未尽明示信息义务的处罚】违反本条例第十三条规定，建设单位未明示相关信息的，由县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款；明示失实信息的，由县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正，并处一万元以上五万元以下罚款。第五十四条 【对业委会成员违规处置印章的处罚】违反本条例第三十条第三项规定，业主委员会成员擅自使用或者转移、隐匿、毁弃业主大会、业主委员会印章的，由业主大会按照议事规则确定的程序终止其委员资格，由物业所在地的街道办事处（镇人民政府）责令限期改正，并通告全体业主；并由物业所在地的县（市、区）物业行政主管部门处一千元以上三千元以下罚款。第五十五条 【对业委会成员挪用、侵占业主共有财产的处罚】违反本条例第三十条第四项规定，业主委员会成员挪用或者侵占公共收益等业主共有财产的，由物业所在地的县（市、区）物业行政主管部门没收违法所得，责令其限期追回被挪用或被侵占的财产，可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十六条 【对物业服务人未尽公示信息义务的处罚】违反本条例第四十条相关规定，物业服务人未公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县（市、区）市场监督管理部门按照《江苏省物业管理条例》有关规定处罚；物业服务人未按规定要求公示本条例第四十条所列其他信息的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款，公示失实信息的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，并处一万元以上五万元以下罚款。第五十七条 【对物业服务人挪用、侵占业主共有财产的处罚】违反本条例第四十二条第六项规定，物业服务人挪用或者侵占维修资金、公共收益等业主共有财产的，由物业所在地的县（市、区）物业行政主管部门没收违法所得，责令其限期追回被挪用或被侵占的财产，可以并处挪用、侵占金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第五十八条 【对物业服务人擅自利用共有部分用于经营的处罚】违反本条例第四十五条规定，物业服务人擅自利用共有部分用于经营的，按照国务院《物业管理条例》相关规定处罚。第五十九条 【对物业服务人未将公共收益单独建账、独立核算的处罚】违反本条例第四十六条第一款规定，物业服务人未将公共收益单独建账、独立核算的，由县（市、区）物业行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下的罚款；同时有挪用、侵占行为的，按照本条例第五十六条规定处罚。第六十条 【对物业服务人、业主委员会包庇违法违规行为的处罚】违反本条例第四十八条第二款规定，物业服务人、业主委员会未及时劝阻、制止物业管理区域内的违法违规行为，或者未及时报告有关主管部门，情节严重的，由负责查处该违法违规行为的行政主管部门通报批评，有违法所得的，没收违法所得，对单位处一万元以上五万元以下罚款，对个人处一千元以上五千元以下罚款。前款规定的情节严重，包括但不限于物业服务人、业主委员会向违规行为人收取费用或获取其他不正当利益的情形，具体按照相关主管部门制定并公布的行政处罚裁量基准确定。第六十一条 【信用监管】市物业管理行政主管部门负责会同相关行政主管部门，依据相关法律、法规、规章规定，制定物业管理领域信用负面清单。作出行政处罚、责令整改等行政执法决定的行政机关负责对违反行政规范的行为作出失信认定；作出生效裁判的人民法院负责对违约行为作出失信认定。失信信息应当及时推送到信用平台实现共享，依法实施失信惩戒或者失信约束。法律、法规对社会信用体系建设另有规定的，按规定执行。 第六十二条 【国家工作人员违法的法律责任】违反本条例规定，市、县（市、区）人民政府相关行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）的工作人员不依法履行职责，或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第七章　附　则第六十三条 【用语解释】本条例所称物业使用人，是指除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人，包括但是不限于物业的承租人。本条例所称前期物业服务，是指业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业服务。本条例所称公共收益，是指利用业主共用部位和共用设施设备产生的收入扣除合理成本之后的收益。本条例所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。第六十四条　【施行日期】本条例自2022 年  月  日起实施