下半年房价及基本情况分析:稳中有降，建议观望!

盐城2民

近期热点城市的状况来看，中短期内政策调控仍将保持严厉，所以政策上要高度关注。在19大召开前后，政策只会加严，不会放松。而动地量和商品住宅的供应量有望进一步增加，在易需求增供应的整个楼市方针指引下，热点城市想要走出库存不足的陷阱仍面临诸多困难。

首先是限价政策预期的效应。限价被不少购房者解读为买房的时机，反而坚定了买房的意愿。即便是公众摇号也难阻***、十光盘，比如说在南京，这样的现象屡见不绝，导致供求关系进一步失衡。
其次地价的明稳暗升。大多数城市执行了土地拍卖的限价，每次土地拍卖都有最高限价，竞拍自持的比例，竞拍保障房的比例。实质上这就增加了土地的成本，商品房的土地成本推高了实际的地价，这样也会转嫁到购房人的买房的成本当中来，所以土地价格是明稳，但是暗升的。
紧接着是企业的意愿。受企业资金压力影响，固然有越来越多的项目开始向限价政策低头，因为你不低头就不能发预售许可证，比如说北京至今为止就不能批超过8万块钱一平米以上的项目。而采取被动接受拿销售许可证，为了回笼资金。其供应规模还是不足以平衡目前的供求矛盾，所以入市的项目虽然会在下半年有所增加，但是供求矛盾继续扩大。因为热点的一二线城市房价存在较大的上涨压力，一定预售证审批出现松动的迹象，必将导致房价报复性的上涨，短期内热点的一二线城市预售证审批难见实质性的放松，尤其今年不大可能。

       今年北京市的房价要做到环比不上涨，这句话也成为现在所有热点一二线城市主政领导的一个门槛——就是按住今年的房价不上涨，通过行政手段、高压手段，不准出现高房价的新批的商品房。新增的供应量将维持在较低水平，短期维持，调整格局，全年成交量大幅回落，将不可避免。
        我们再看看三四线城市。三四线城市现在是一片火热，抓住机会去库存仍然是他们的主要任务。当下的三四线城市**程度超乎想象，但是下半年这些城市成交量继续走高并不现实，目前市场转暖的三四线城市并不在核心的一二线城市的辐射范围，这里城市的基本面积、售楼水平并不乐观，房价过快上涨必将抑制成交量的继续上行；更为重要的是三四线城市人口长期流出，新增购房需求以本地自住及投资需求为主，普遍存在可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放之后，后续置业需求难以为继。极端情况下甚至会出现断档，届时成交量放缓，这是必然的趋势。对于非热点城市，现在应该抓好的是在2017年**限贷带来的需求溢出的机会，就是大城市，尤其一二线城市需求挤出效应，对环核心城市圈的三四线城市应抓好机会，加速去库存。
        我们注意到三四线城市房价在快速攀升，但我们并不建议项目盲目囤货惜售，也不建议你抓紧去投资。因为目前国内规划的新城总规模远远大于流动人口总量，所以现在新晋的三四线城市当中，未来势必会相当一批面临严峻的人才竞争和空城阶段，换言之“鬼城”的现象或许在不远的将来又会卷土重来。在这些有销量没有入住量的地区，盲目囤货、盲目投资，最终只能落到作茧自缚的结局，注意这是把三四线投资的未来的一大不确定性。
          在热点城市严控房价之下，下半年热点城市的价格环比小降，或者维稳为主，一二线城市供不应求，格局不变，房价大幅下降几乎没有可能，三四线城市在土地市场火热及需求挤出的因素带动下，价格维持一段上扬的行情，但持续性并不是太高，冲高回落的可行性反而更大。具体来说三类城市未来房价的走势值得大家关注。
        限价是重点，重点的一二线城市价格保持平稳，也就是我们平常所说的一线城市直涨，二线城市小涨。由于限价政策的严格执行，开发房企与政府不断博弈，从利润角度来看，降价妥协的可能性并不大，只能继希望于时间换空间，在政府不改限价底线之下，这些城市住宅价格僵持，既不会涨也不会跌。
         非限价城市价格上涨后面面临较大调整，但不会大幅回落。像昆明、大理、南宁、长春、西安等城市，一方面城市的库存仍在高位，例如大连、长春等，过快增长的房价一旦超过临界点，去库存的边际效应将会降低。另一方面昆明、南宁等房价上涨的支撑力不足，且需求存在一定透支的情况，尤其值得关注。
        前期涨幅过大的三四线城市价格将会较大调整。这些城市受益于核心城市圈的需求外溢，或得益于高铁城市规划的利好，楼市的投资性需求较多，政策调控蔓延至三四线城市，以及部分城市开始执行四线政策，投资客消退之后，大潮过后才知道谁在裸泳，价格将有大幅度的调整。
         今年下半年楼市发展的整体展望：热点城市平衡供求，仍面临多项挑战，一二线短期维持调整的格局，三四线市场会继续下降，抓好机会去库存仍是它的主要任务。而限价只价格整体维稳，导致价格整体维稳，部分涨幅过大的未限价城市恐怕会迎来深度调整。

          日前，住建部出台了租售并举的措施，应该会很大的影响房地产的销售及价格；建议市民可以适度观望,不要被开发商忽悠！

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