2017年房地产市场调控博弈期，盐城楼市发展到底如何？

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前言：上周连续8城先后出台的限售令为主的楼市新政，楼市的警钟再次被敲响，在全国累计已经多达44个城市楼市加入到限售队伍行列，在限购限贷之后，“限售”逐渐成为了楼市新一轮调控升级的手段。

本月初，为推动各地进一步加强住房市场监管和整顿，规范房地产开发、销售、中介等行为，住建部第四督查组一行9人，对江苏的南京市、盐城市整顿规范房地产市场秩序工作情况进行实地督查。盐城房地产市场也因此引起一阵不小的轰动，中央督察组的来访是否能抑制目前盐城的房价，这让盐城购房市民们翘首以盼。然而，盐城房地产市场现状到底如何？

据数据显示，近一年盐城房价大幅度上涨。2017年8月盐城市区商品住宅成交均价10084元/㎡，市区成交均价已破“万”，环比7月均价上浮11.39%。

截止2017年8月，价格仍旧呈上涨趋势，而另一方面政府又在不停出台政策稳定市场。

公积金政策

《关于调整住房公积金有关政策的通知》
针对此次盐城出台住房公积金新政，房贷额度、提取使用均调整后，对于使用住房公积金贷款的购房群体存在着一定的影响。如家庭中只一人符合公积金贷款条件，贷款额度不得超过20万元，首付比例将会大幅度增长，这无疑为刚需客设置了一道隐形障碍门；同时，相对改善住宅购房者来说影响也较大，除阜宁县外前期使用过住房公积金贷款的家庭将暂停办理住房公积金贷款，二套房则不能再办理公积金贷款。

信贷政策

部分银行首套房的首付和利率上调


1、据悉，目前华夏银行首套房首付提高至40%。

2、中国农业银行从2017年9月13日起对购房贷款政策有所调整，其主要调整内容为：个人首套住房贷款（含一、二手房）执行利率下限为基准利率上浮10%；个人二套住房贷款执行利率下限为基准利率上浮20%。在首付和利率上调的同时，银行的放贷速度也是一缓再缓，部分银行表示现放贷速度一般在2-3个月左右，甚至放贷时间更长。

政府的政策调控收紧，银行首付和利率不断提高后，9月却再掀波澜，持续发力，一直受关注的城南20171401地块和城东20171501地块经过数轮网拍鏖战，最终成交。

土地拍卖

【城南板块20171401地块】

城南板块2017年1-8月共成交了19幅居住用地，平均溢价为101%，7月底城南20171204地块最终成交楼面价为8000元/㎡，如按此类溢价率和楼面价计算，位于人民路西、学海路南侧地块（20171401）前期预估成交楼面价将达到8614元/㎡，而且本地块未来发展前景以及学区资源优势大于20171204地块，但最终却以6486元/㎡的楼面成交价被悦达地产集团有限公司收入囊中（当然起拍价较高也是重要原因之一），同时竞拍中不少中大型房企早早的退场也在意料之外。

【城东板块20171501地块】

位于世纪大道南、五台山路西侧地块（20171501），相较于城南20171401地块，就没有如此引人注目了。该地块紧靠之前由碧桂园房地产开发有限公司摘牌的20171002地块、20171104地块，这两个地块的溢价率高达185%和101.3%，最终楼面成交价为3850元/㎡、4194元/㎡，按照今年“逢拍必涨”的局面，一度预估楼面成交价可以达到4400元/㎡左右，但最终该地块经过88轮网拍，最终由天津市房地产信托集团有限公司、盐城东方投资开发集团有限公司以4072元/㎡的楼面价摘牌，溢价率为16%。


从以上两次土地拍卖成交情况来看，最终成交价均低于业内前期的猜测，可以看出开发商拿地的热情不像上半年那样高昂，拿地的积极性与信心都有所下降，土地市场也已进入一个相对稳定状态。

近期开盘

城南作为盐城城市规划的重中之重，历来是各大品牌房企扎堆进入、厮杀鏖战的主战场。再加上已计划中的南海未来城加持，城南的发展前景不可估量。

近日城南板块的“奥体一号”楼盘终于在9月16日晚采用线上集中开盘的形式实现首次亮相。首开3#楼均价13000元/㎡，5#楼均价13500元/㎡，4#楼王均价达到16500元/㎡，且均为毛坯交付，据了解销售情况并不理想，与上半年城南各家开盘即售罄差别显著。

对比周边竞品发现，中海万锦园、中南世纪城6B地块的精装高层均价为12500-13000元/㎡，中梁聚龙首府的毛坯洋房13000元/㎡左右，奥体一号毛坯高层首开均价13000-17000元/㎡，其位置相对周边竞品较好，但价格并不具备优势。

从数据中可以看出，2016年下半年开始盐城楼市异常火爆，供不应求，量价剧增，一度处于“房荒”的状态，直至2017年4月市场房源大量供应，可供选择的房源逐步增多，成交量逐渐减少，整体楼市趋于稳定发展的状态。导致这种现状的原因有以下几点：

1、房价不断高涨，导致购房阶层发生了改变，有能力的购房群体日益减少；

2、过高的房价以及贷款政策的逐步收紧，让购房门槛不断拔高，导致很多刚需客望而却步；

3、近一年来置业者购房激情高涨，伴随着“房荒”造成的购房恐慌现象，急需置业的客户已在前期购房，导致购房群体初现透支。

4、2016年盐城楼市逐步复苏，投资价值明显，大量投资客涌入市场；现阶段房价过高以及政策限制，导致投资客逐步减少。

综上所述，盐城房地产4至8月份市场数据在某种程度上已经宣告：当前已经进入房地产调控的博弈期，楼市疯狂大潮正在退去，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期有望被打破。

数据来源：同策咨询盐城市场策划中心

执笔人：同策咨询盐城分公司市场策划中心