盐城房价将进入横盘阴跌阶段,长期来看均价有可能回落至7500元左右

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    发表于 2018-1-12 20:33:46 | 显示全部楼层 |阅读模式



      
               盐城房价将进入横盘阴跌阶段,长期来看均价有可能回落至7500元左右。2018年内跌回9000,2019年跌回8000元,2020年后长期保持在7500元左右运行,如若实体经济继续下探、经济不稳定,那情况可能会受央行金融政策变化而波动。长期来看房产过剩及空置率提升是肯定的。我们仔细想想这一年来身边认识的购房者中刚需占比有没有3成。<个人观点,手握几套房、刚杀进楼市的投资客与开发商、中介请勿喷>


               盐城的房价下跌历史:在2008年世界金融危机后,盐城的房价就开始极速下跌,跌到当时盐城住房均价在每平3500元左右。后国家推出4万亿投资救市,盐城楼市在鼓励购房政策频发的趋势下,房价从2009年初一路上涨至2012年5月,到达当时最高点(住房均价在6500左右),然后从2012年5月至2014年12月的3年半时间里,一路阴跌到了均价5500元左右,足足下跌了20%。当时好多刚那地开发商销待开盘时售价接近楼面价,价格不降卖不动啊,所以盐城当时有名的烂尾楼和跑路的开发商都是那几年形势下造就的,得那几年当时身边好多房产投资客由于房价下跌加上贷款压力太大,忍痛割肉者比比皆是。


                2014年国庆节时,当时国家去库存救市,放开楼市限贷等政策后,盐城楼市开始止跌回升,但从2014年国庆后至2016年8月份房价上涨也才20%左右,可是到了2016年8月开始盐城房价一路飙升,一年内快速上涨80%左右,涨幅明显过快且非理性上涨。

               个人预测房价可能会下跌的理由如下:(按对房价影响的重要性排名)

    1、国家层面:房子是用来住的,不是用来炒的,要求回归住房居住属性;
    2、银行房产类信贷全面收紧,房贷利率提高,严查消费贷款通过其他渠道变相进入房产领域,金融信贷对房地产全面严控;
    3、盐城土著和新市民手里几套房的比比皆是,实际现在刚需量和改善型是有限的,投机与投资者居多;
    4、盐城4月新政出台:新房2年内限售,对于投资客来说,锁定两年不能卖房的风险太大,实际上新政后外来投资客在抛售撤退,盲目跟风者在接盘;
    5、盐城近几年呈人口净流出态势,后期应该更加明显;
    6、盐城房楼市7-8月份已经量价齐跌,风向变化后观望者越来越多;
    7、住宅出租回报率低:住宅出租回报率也就在2%左右,连银行存款利息都达不到,何况好多还要高息贷款买房。今年好多房租不出去;
    8、空置率大幅攀升,好多后期杀进去的接盘者都是抱着房产保值和投资的心态去买的,并不是急需住的,一旦风向突变价格下降,多头会变空头;
    9、今年土拍放开后,明年新楼盘大量上市,住宅房供应量大幅攀升;
    10、地铁通车后,将出现大面积可开发的地,现在城郊处实际可开发的很多,站在高楼看看就知道了,现在的城区才哪到哪;
    11、随着老龄化的加剧,今后中青年可继承双方父母的房子只多不少,空置率只升不降;
    12、国家推出新措施:租售同权,对楼市长期影响明显。
    13、我国人均住宅面积已达40.8平米,超过33平米的时候,房地产业就开始过剩。
    14、杀手锏《房产税》山雨欲来风满楼,空置交税。
    15、盐城还有大量的安置房未上市交易,无锡已经出台安置房上市的政策。





                2016年5月开始,各售楼处和房产中介涌动着无数外来投资客(南京、上海、苏州、无锡、浙江投资客居多),当时中介、售楼处都忙着接待团购几套或几十套的投资客,散户来了没时间接待。这些投资客硬生生的把盐城这个楼市去库存城市变为房源紧张的城市。当然其中有盐城多年未大规模拍地的原因,加上受买涨不买跌思维驱使、恐慌性买房的人蜂拥而至.开发商和房东牛逼了,捂房和涨价成为了趋势。但是今年拿地后明年将出现大量上市的新楼盘,供应量大幅攀升,我推测明年新盘量推出时将是房价快速下降时。

                2017年4月盐城楼市新政后,购房者开始以刚需和改善型为主,投资客已逐步抛售或者观望,新政后售楼处和中介处询盘量明显下滑,特别是5月份以来,虽然价格缓慢上升,但二手房交易量明显下滑,有价无市的行情正在显现,房管局人流量和交易量大幅下降,盐城房楼市7-8月份已经量价齐跌。

              如果你是房产投资客,那套现了才算赚的,不套现只是不动产,将来上涨和下跌都有可能,就像股票一样,你不能抛在最高点也可能会到最低点。你非刚需手握房产不变现,势必产生财务成本,比如利息,哪怕你全款购买,你一年不涨就是亏了一年的理财利息。如果你说不卖就出租,你会发现租金比存你预想的低好多,而且毛坯还不好租,如果装修出租的话你会发现你更亏。

               个人认为这一波上涨已提前透支了盐城3-5年的需求量,一旦风向突变房价开始下调,可能还将出现投资客集中抛售的情况,价格快速下滑,大量投资客和等升值的买房者由多头变为为空军。

               第五届金融工作会议中特别强调的“坚定执行稳健的货币政策”,金融去杠杆、防风险,国家这次是玩真的。之前房地产作为资金蓄水池功能将结束历史使命,因为房价上涨过快对经济的长期发展负面作用太大了:全民炒房、脱实向虚!老百姓背着房贷都不敢消费,严重遏制国内的消费市场良性发展。

               房价这么高,并不是因为房子少(一线城市相对稀缺,其它二三四线根本不缺),最根本的原因就是房地产彻底的金融化,房子成了纯粹投机的金融产品, 当不少人还在加杠杆冲进楼市的时候,先知先觉的投资客正在从楼市里撤出,地产大鳄都在抛售国内地产或者转型其他行业。




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